Die neue Grundsteuer 2025 kommt - für jeden
Aufgrund der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ist die Grundsteuer für jedes Grundstück und jedes Haus neu zu bewerten. Das heißt: Jeder Eigentümer in Deutschland ist davon betroffen und musste bis Ende Januar 2023 selbstständig tätig werden. Dabei war es auch wichtig, in welchem Bundesland das Eigentum liegt, denn die Regelungen sind nicht für jedes Bundesland gleich.
Was ist die Grundsteuer?
Die Grundsteuer (GrSt) ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung. Sie wird jährlich von Kommunen und Gemeinden erhoben. Grundlage für die Berechnung dieser Steuer sind bisher die sogenannten Einheitswerte. Da diese jedoch zu lange nicht erneuert wurden, kam es im April 2018 zu der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes, dass die Grundsteuer neu berechnet werden müsse. Seit 1. Januar diesen Jahres steht die neue Grundsteuerreform in den Startlöchern.
Um zu vermeiden, dass vergleichbare Grundstücke erneut unterschiedlich besteuert werden, soll diese Bewertung regelmäßig durchgeführt und so überprüft werden.
Zum ersten Mal bezahlt werden muss die neue Grundsteuer zum 1. Januar 2025.
Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?
Das Grundsteuerreformgesetz erfordert eine Neubewertung der Grundstücke. Die grundsätzlichen Faktoren (Grundstückswert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz), mit denen die Grundsteuer berechnet wird, ändern sich nicht. Wie bisher ist der Wert des Grundstücks auch der Basiswert für die Berechnung. Dieser wird mit der deutlich verringerten Grundsteuermesszahl und den von den Gemeinden festgesetzten Hebesätzen multipliziert. Das Ergebnis ist die Grundsteuer.
Der Grundstückswert wird allerdings anders ermittelt als bisher. Zur Berechnung des Grundstückswertes zieht man nun einen Bodenrichtwert sowie eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete heran.
Doch Achtung: Dies gilt nur für die Bundesländer, die das Bundesmodell für sich übernehmen. Einige Bundesländer haben die Regelung entsprechend angepasst – es ist also nicht einheitlich und hängt davon ab, in welchem Bundesland das zu berechnende Eigentum liegt.
Wer ist von der Grundsteuerreform betroffen?
Jeder Eigentümer und jede Eigentümerin eines Grundstücks oder einer Wohnung ist von der neuen Grundsteuer betroffen und musste bis Ende Januar 2023 den Grundsteuerwertbescheid abgeben. Bei Eigentumswohnungen ist der eine Eigentümer zuständig für eine Ermittlung der neuen Grundsteuer, nicht der WEG-Verwalter. Ist die Umlage in den Betriebskosten vereinbart, sind letztlich auch die Mieter betroffen.
Was bedeutet die neue Grundsteuer für Sie?
Jeder Immobilieneigentümer in der Bundesrepublik Deutschland musste bis Ende Januar 2023 eigenständig tätig werden und sich über Regeln und Rahmenbedingungen informieren, die vor Ort gelten. Eigentümer waren dazu verpflichtet im vorgegebenen Zeitrahmen von Anfang Juli 2022 bis Ende Januar 2023 einen Grundsteuerwerterklärung (oder auch Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte) abzugeben. Wer die Frist verpasst hat, sollte schnell handeln und die Grundsteuerwerterklärung noch einreichen, da nun vom zuständigen Finanzamt Verspätungszuschläge und Zwangsgelder erhoben werden können.
Die Grundsteuer über ELSTER
Die Feststellungserklärungen zur neuen Grundsteuer musste elektronisch über die Steuer-Onlineplattform ELSTER eingereicht werden. Wer seine Grundsteuererklärung noch nicht eingereicht hat und noch nicht bei ELSTER registriert ist, sollte dies zeitnah beantragen, da der Registrierungsprozess einige Zeit in Anspruch nimmt. Wenn Sie oder Angehörige keinen Computer oder regelmäßigen Zugang zum Internet haben, sollten Sie beim Finanzamt Vordrucke beantragen.
Welche Daten bei der Grundsteuererklärung angegeben werden müssen, ist abhängig davon, in welchem Bundesland das zu berechnende Eigentum liegt. Da die Grundsteuerreform eine Neuberechnung der Grundsteuer für jedes Grundstück und jedes Haus in Deutschland erfordert, war und ist der verwaltungstechnische Aufwand immens. Planen Sie ggf. mehr Zeit als gewöhnlich für den Erhalt der erforderlichen Daten wie z.B. den Grundbucheintrag einplanen ein, da es hier zu längeren Wartezeiten kommen kann. Den Bodenrichtwert können Sie über das amtliche Informationsportal "BORIS" des jeweiligen Bundeslandes abfragen.
Was passiert ab dem 1. Januar 2025?
Die neue Grundsteuer ist ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Ihre Grundsteuerwerterklärung, die Sie einreichen mussten, dient zur Berechnung der neuen Grundsteuer. In den Ländern mit dem Bundesmodell sind der vom Finanzamt zugesandte Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid Grundlage für die Berechnung der neuen Grundsteuer.
Neufestlegung der Hebesätze durch die Kommunen
Soweit der Hebesatz nicht angepasst wird, dürfte in den meisten Fällen die Grundsteuer höher ausfallen, da bei der Multiplikation mit dem Grundstückswert und der Grundsteuermesszahl wegen des voraussichtlich deutlich höheren Grundstückswertes ein höheres Ergebnis herauskommt. Die versprochene Aufkommensneutralität kann somit nur noch von den Kommunen umgesetzt werden, indem die Hebesätze angepasst werden, damit das Steueraufkommen aus der Grundsteuer dem Aufkommen aus dem Vorjahr entspricht. Viele Kommunen haben diese Anpassung noch nicht immer nicht vorgenommen.
Einspruch einlegen gegen den Grundsteuerbescheid
Sofern Ihnen noch kein neuer Grundsteuerbescheid für die Grundsteuer ab 2025 zugegangen ist, besteht im Grunde auch keine Rechsgrundlage für die Zahlung der Grundsteuer bzw. der Abschläge auf die Grundsteuer, da die vom Bundesverfassungsgericht eingeräumte Übergangsfrist nur bis zum 31. Dezember 2024 galt.
Wenn Sie Ihren Grundsteuerbescheid bereits erhalten haben und diesen für nicht korrekt halten (z.B. wegen fehlerhafter Mietwerte, Wohnfläche etc.) können Sie gegen den jeweiligen Bescheid Einspruch einlegen. Dieser sollte innerhalb der gesetzten Frist von einem Monat erfolgen. Wird diese Frist versäumt, werden die Bescheide bestandskräftig. Ein Einspruch ist dann nur noch möglich, wenn ein tragfähiger Grund für ein Fristversäumnis vorliegt.
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