Zum Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnraumvermittlung

Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG

Mit Einführung der Mietpreisbegrenzung bei der Wiedervermietung (Mietpreisbremse) greift der Gesetzgeber massiv und in unverhältnismäßiger Weise in das Grundrecht auf Eigentum (Art. 14 GG) und in die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG) ein. Die Mietpreisbremse ist nicht geeignet, das mit ihr verfolgte Ziel zu erreichen: nämlich die Sicherung bezahlbarer Mieten für alle Einkommensgruppen in Ballungsräumen. Regulierte Mieten können keinen Zugang zu Wohnraum eröffnen.

Mieten steigen nur an Orten, an denen die Nachfrage das Angebot übersteigt. Das Angebot wird aber durch eine staatlich begrenzte Miete nicht größer. Vielmehr werden ausschließlich Personengruppen mit hohem Einkommen von einer solchen Lösung profitieren, da sie sich aufgrund ihrer Solvenz gegenüber niedrigeren Einkommensgruppen durchsetzen und günstigen Wohnraum bekommen.

Gleichzeitig wird durch die gedrosselten Mietpreise mehr Wohnfläche erschwinglich. Die Folge: der betroffene Markt wird noch attraktiver und weniger Mietinteressenten werden bereit sein, auf vermeintlich unattraktivere Wohnungsmärkte auszuweichen. Die Mietpreisbremse wird folglich den Markt weiter verengen und die Gentrifizierung fördern. Darüber hinaus greift die Mietpreisbremse in bestimmten Fallkonstellationen in die Substanz des Eigentums ein. Dies ist die Grenze jeder Grundrechtsverkürzung durch inhalts- und schrankenbestimmende Regelungen.

Zulasten der Mieter wird sich mit Einführung der Mietpreisbremse die Qualität des Wohnraumbestandes verschlechtern. Investitionen in Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen lassen sich nicht mehr finanzieren, denn die Kosten für die Durchführung dieser Maßnahmen werden aufgrund der ungebremsten Bau- und Bauhandwerkskosten weiter steigen. Ohne Refinanzierung durch die Miete müssen Investitionen künftig auf das dringend notwendige Maß reduziert werden.

Schon heute ist die private Vermietung oft ein Nullsummenspiel, bei 8,5 Prozent der privaten Vermieter führt die Vermietung sogar zu Verlusten. Zu diesem Ergebnis kommt eine am 17. September 2014 veröffentlichte Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin. Diese Situation wird durch die Mietpreisbremse noch verstärkt. Wie die Deutsche Bundesbank, der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und das Institut für Weltwirtschaft Kiel lehnt Haus & Grund Deutschland daher eine Mietpreisbremse als volkswirtschaftlich schädlich, wohnungspolitisch kontraproduktiv und verfas-sungsrechtlich bedenklich ab.

Als Lösungsansätze für diese Situation kommen verstärkte Investitionsanreize in neuen Wohnraum bezie-hungsweise in den Um- und Ausbau vorhandenen Wohnraums in Frage. Die jährlichen Entflechtungsmittel in Höhe von 518,2 Millionen Euro, die der Bund den Ländern bis 2019 zur Verfügung stellt, müssen tatsächlich zweckgebunden für investive Maßnahmen der Wohnraumförderung eingesetzt werden. Nur im Zusammenwirken mit den wohnungspolitischen Bestrebungen der Länder zur Schaffung von Wohnraum in angespannten Märkten kann mittelfristig eine dauerhaft ausgeglichene Marktsituation herbeigeführt werden. Darüber hinaus ist die Subjektförderung – durch die Übernahme der Kosten der Unterkunft und dem Wohngeld – ein Instrument, um das gesellschaftlich gewünschte Ziel durchmischter Quartiere langfristig zu sichern, das weiter gestärkt werden sollte. Insofern müssen sowohl die Höhe des Wohngeldes als auch die Mittel für die Übernahme der Kosten der Unterkunft an die jeweiligen zu erwartenden Kostenentwicklungen für die Mieter in den betroffenen Quartieren angepasst werden.

Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten

Wohnungspolitische Ausgangsdaten

Die weit verbreitete Annahme einer allgemeinen Mietpreisexplosion in Deutschland ist mit seriösen Daten nicht zu belegen. Das Statistische Bundesamt weist für den Zeitraum der letzten zehn Jahre eine Steigerung der Wohnungsmieten von lediglich 11,9 Prozent aus. Diese ist deutlich geringer als die Inflation. Der Verbraucherpreisindex ist in der gleichen Zeit um 18,0 Prozent gestiegen. Signifikante Mietpreissteigerungen sind nur für wenige Ballungsräume zu verzeichnen, die sich sowohl durch wirtschaftliche Stärke als auch durch ein attraktives kulturelles Angebot auszeichnen und damit eine Bevölkerungszuwanderung verzeichnen können. Selbst in diesen Städten sind die Mietpreissteigerungen zumeist auf wenige „In-Quartiere“ begrenzt, während in anderen Stadtteillagen weiterhin preisgünstiges Wohnen möglich ist.

Das Wohnen hat sich vorwiegend durch die in den letzten Jahren enorm ansteigenden Energiekosten deutlich verteuert. So wuchsen die Kosten für den Betrieb einer Zentralheizung im Zehnjahreszeitraum um über 70 Prozent und die Strompreise um über 74 Prozent an. Neben diesen Positionen, bei denen zumindest hinsichtlich des Strompreises der politische Wille zur Beschränkung des Anstiegs in der Vergangenheit fehlte oder gar zu einem stärkeren Anstieg beigetragen hat, ist im gleichen Atemzug ebenfalls der politisch verursachte übermäßige Anstieg der Grundsteuer zu nennen.

Im Gegensatz zum Referentenentwurf vergleicht der Gesetzentwurf dankenswerterweise nicht mehr die Daten des F+B Mietspiegelindexes und F+B Wohnindexes, um die Differenz zwischen Bestands- und Angebotsmieten zu zeigen. Dieser Vergleich war unhaltbar, da er das durchschnittliche Mietniveau einer Gemeinde mit dem Ausschnitt der Angebotsmieten von Wohnungen mit einer Größe von 75 Quadratmetern und einem Baualter von lediglich 10 Jahren verglich. Darüber hinaus muss allerdings angemerkt werden, dass hohe Mie-ten und Mietsteigerungen allein nicht uneingeschränkt als Indikatoren für Wohnraumknappheit oder unbezahlbaren Wohnraum anzusehen sind. So heißt es im städtischen Bericht zur Wohnungssituation in München 2010 – 2011: „Das Münchner Mietniveau lag 2010 um rund 56 % über dem deutschen Mittel. Die Mietbelastungsquote – die Bruttokaltmiete in Relation zum Haushaltsnettoeinkommen – liegt für den durchschnittlichen Münchner Haushalt bei 23,4 %. Damit liegt sie leicht höher als das deutsche Mittel.“

Die in der Begründung zum Gesetzentwurf aufgeführten Zahlen zur Differenz zwischen Mieten in Bestandsverhältnissen und Marktmieten sind im Übrigen das logische und natürliche Ergebnis der bisherigen intensiven Regulierung des Mietwohnungsmarktes. Da die Mieterhöhungsspielräume bei Bestandsmieten in erheblichem Umfang gesetzlich eingeschränkt sind, müssen Vermieter die Möglichkeit nutzen, bei Abschluss eines neuen Mietvertrages die bisherige Miete an die allgemeine Preisentwicklung anzupassen. Dies geschieht, weil häufig in laufenden Mietverhältnissen die Miete – insbesondere von privaten Vermietern – nicht angehoben wird. Kommt es durch den Auszug des Mieters zu einem Mieterwechsel, wird der erhebliche Nachholbedarf durch die Preiserhöhung im Zuge des Mieterwechsels befriedigt. Dies ist eine bei Einführung der ortsüblichen Vergleichsmiete bewusst vom Gesetzgeber herbeigeführte Situation zum Schutz der Bestandsmieter.

Die amtlich erhobenen Werte zur Steigerung von Wohnungsmieten in den letzten zehn Jahren zeugen mehr als deutlich davon, dass dieses Verhalten in der Vergangenheit nicht zu einer übermäßigen Preissteigerung geführt hat. Der Entwurfsverfasser geht ausweislich der Entwurfsbegründung davon aus, dass Vermieter nach Einführung der Mietpreisbremse nunmehr regelmäßig von der gesetzlich vorgesehenen Mieterhöhungsmöglichkeit Gebrauch machen. Dies dürfte in Bestandsmietverhältnissen weiteres Konfliktpotenzial schaffen. Es mag im Interesse der Justiz liegen, die eigene Bedeutung durch forcierte Prozesse zu heben, im Interesse der Bürger ist dies nicht.

Darüber hinaus ist im Gesetzentwurf ein Betrag von 284.139.360 Euro genannt, den Vermieter weniger ver-einnahmen. Dieser Betrag entspricht einer direkten Minderung der Wertschöpfung der Immobilienbranche in gleicher Höhe. Folgerichtig wird der gleiche Betrag als von den Mietern weniger zu zahlen genannt. Dies ist aus ökonomischer Sicht als Umverteilung eben dieser 284.139.360 Euro zu bezeichnen. Präziser könnte for-muliert werden, dass die „nicht schützenswerte“ Gruppe der Vermieter einen von der Bundesregierung gewollten Vermögensnachteil von jährlich 284 Mio. Euro zugunsten einer „nicht zu begünstigenden“ Gruppe der Mieter erleiden wird. Die Gruppe der von der Mietpreisbremse profitierenden Mieter muss als grundsätzlich „nicht zu begünstigend“ gelten, da in angespannten Mietwohnungsmärkten mit anzuwendender Mietpreisbremse nach wie vor die gleichen (potenziellen) Mieter vom Vermieter ausgewählt werden. Denn die Auswahl geschieht nach ökonomischen Gesichtspunkten, d. h. der Zahlungskraft des (potenziellen) Mieters. Kurz: die Mietpreisbremse führt zu einer Vermögensumverteilung von Vermietern zu Mietern mit höheren Einkommen.

Unvereinbarkeit mit Verfassungsrecht

Der Gesetzentwurf für eine Mietpreisbremse ist nach wiederholt vorgetragener Ansicht von Haus & Grund verfassungswidrig. Zu diesem Ergebnis kommen auch die Rechtsprofessoren Prof. Dr. Alexander Blankenagel, Prof. Dr. Rainer Schröder und Prof. Dr. Wolfgang Spoerr LL.M. der Humboldt-Universität zu Berlin in ihrem Gutachten „Verfassungsmäßigkeit des Instituts und der Ausgestaltung der sog. Mietpreisbremse auf Grundlage des Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnraumvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG).“


Das vollständige Gutachten und eine Zusammenfassung finden Sie hier:
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Initiates file downloadZusammenfassung des Gutachtens